Forum Nieruchomości - Forum Budowlane

nieruchomosci

Zamiana mieszkania - tańsza alternatywa dla sprzedaży i zakupu

Gdy myślimy o zmianie miejsca zamieszkania, zwykle mamy na myśli sprzedaż obecnego i zakup nowego. Zsynchronizowanie obu transakcji nie jest proste. A wystarczy znaleźć osobę, która ma odwrotną od naszej sytuację - można wówczas oszczędzić nie tylko czas i stres, ale i pieniądze.

Transakcje zamiany mieszkania nie są na rynku zbyt popularne, mają miejsce raczej sporadycznie. Z doświadczenia doradców Home Brokera wynika, że często transakcja dotyczy osób, które się znają, bo znalezienie na rynku drugiej strony tak by oczekiwania i możliwości obu idealnie pasowały jest podstawową przeszkodą przy takich operacjach. Zainteresowani zamianą mieszkania przychodzą wówczas do pośrednika, bo potrzebują pomocy w przeprowadzeniu tej transakcji. W niektórych oddziałach Home Brokera zapytanie o transakcję zamiany nieruchomości pojawia się średnio raz w miesiącu, w innych rzadziej.

Najczęściej zainteresowani zamianą są ludzie starsi, co prawdopodobnie wiąże się z tym, że kiedyś transakcja tego rodzaju była bardziej popularna niż dziś. Młodzi często nie zdają sobie sprawy z istnienia takiej możliwości. Gdy chcą zmienić mieszkanie, myślą o standardowym rozwiązaniu, czyli jednoczesnym poszukiwaniu nowego mieszkania i próbie sprzedaży starego.

Potwierdza to przypadek Marcina Goździckiego, doradcy ds. nieruchomości i kierownika oddziału Home Broker w Koszalinie. - Jedna z ostatnich zamian mieszkania jaką mieliśmy była robiona przez klientów w wieku ponad 80 lat - mówi Goździcki. - Ta transakcja odbyła się bez dopłat, obie strony zgodziły się, że ich mieszkania są podobnej wartości i doszło do zamiany sztuka za sztukę. - dodaje.

Aby zamienić mieszkanie na większe

W tym wypadku lokale były podobnej wielkości, ale zwykle jest tak, że starsi ludzie szukają nieruchomości mniejszej (ze względu na wygodę i koszty utrzymania), a młodsi - większej. To w sumie oczywiste, w pewnym wieku utrzymywanie dużego mieszkania bywa zbyt trudne, a fakt istnienia windy nabiera większej wagi. Z drugiej strony młodzi zaczynają swoją drogę od małego lokum, a gdy rodzina się rozrasta - szukają większego.

Według Roberta Bezlera, doradcy Home Broker z Głogowa, wielu klientów nie wie, że zamiana mieszkania wiąże się z kosztami sporo niższymi niż jego sprzedaż i zakup nowego. A oszczędność przy takiej transakcji może być naprawdę spora.

Co najmniej kilka tysięcy złotych w portfelu

Przede wszystkim bowiem, płaci się niższy podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Normalnie, przy transakcji na rynku wtórnym jest to 2 proc. wartości mieszkania. Tymczasem przy zamianie mieszkania podatek naliczany jest od różnicy w wartości obu nieruchomości. Kupujący mieszkanie za 300 tys. zł musi zapłacić 6 tys. zł podatku, jeśli jednak dojdzie do wymiany sztuka za sztukę, podatku nie płaci się w ogóle. Jeśli dopłata wyniesie przykładowo 100 tys. zł, to do fiskusa powędruje 2 tys. zł.

Dalsza oszczędność środków bierze się z niższej taksy notarialnej (wszak robimy jedną transakcję, a nie dwie) oraz niższej prowizji dla pośrednika. Łącznie, zamieniając mieszkanie zamiast go sprzedawać i kupować oddzielnie, można oszczędzić co najmniej kilka tysięcy złotych. Przy skali transakcji na poziomie kilkuset tys. złotych to około 1 proc. Niby niewiele, ale jeśli można te pieniądze oszczędzić, to warto rozważyć tego typu rozwiązanie. Trzeba też dodać, że to oszczędność dla obu stron transakcji, więc należy ją liczyć podwójnie.

Korzyści z zamiany mieszkania

Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC - 2%) naliczany jest od różnicy w wartości mieszkań, a nie od ich wartości.

Koszty notarialne dzielone są po połowie.

Klienci unikają płacenia podwójnej prowizji dla biura nieruchomości (za sprzedaż i zakup mieszkania).

nieruchomosci

Co wpływa na wartość nieruchomości?

Każda osoba szukająca własnego mieszkania prędzej czy później staje w obliczu dylematu związanego z jego ceną. Koszt nieruchomości z pozoru bardzo podobnych potrafi się jednak znacznie różnić. Od czego zatem zależy wartość inwestycji, która przekłada się na cenę oferowaną przez deweloperów?

Dobra lokalizacja to podstawa

Miejsce położenia inwestycji jest czynnikiem bardzo istotnym. Jednak w większości przypadków to nie odległość od centrum miasta ma największe znaczenie. Dużo większą rolę odgrywa skomunikowanie nieruchomości, zarówno pod kątem transportu miejskiego, jak i prywatnego. Ważny jest zatem stan okolicznych dróg dojazdowych, infrastruktura piesza oraz rowerowa, które wyznaczają czas dojazdu, niezależnie czy osiedle usytuowane jest na obszarze wielkiej metropolii, czy na terenach podmiejskich.

- Położenie geograficzne wpływa na ceny gruntów, które są istotnym kosztem realizacji inwestycji. W związku z tym ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie kształtują się naśrednim poziomie6000-7000 zł/mkw., podczas gdy mieszkania wKatowicach zakupić można poniżej5000 zł/mkw.- twierdzi Piotr Kijanka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo - dodaje. Tego rodzaju różnice utrzymują się od lat a wpływ na to ma m.in. konkurencyjność w obrębie danego rynku

Bo standard i stan techniczny są w cenie

Standard osiedli mieszkaniowych w dużym stopniu uzależniony jest od technologii budowlanej, rodzaju materiałów, a także wykończenia inwestycji.

Ogólny design inwestycji jest już sprawą bardzo subiektywną i zależy w pewnym stopniu od panującej mody, jednak elementy dekoracyjne z reguły podnoszą jej wartość. Coraz częściej kupujący zwracają uwagę na jakość architektury, gdyż wygląd zewnętrzny budynku wpływa na prestiż inwestycji. Dlatego deweloperzy chcą przyciągnąć klientów również estetycznymi walorami swoich projektów.
Rozkład mieszkań i wygląd osiedla mają znaczenie

Przechodząc krok dalej, istotny jest także układ kompozycyjny samego osiedla oraz rozmieszczenie poszczególnych mieszkań. Zupełnie inną wartość będą miały mieszkania na parterze w porównaniu do wyższych kondygnacji. Przykładowo mieszkania położone na piętrach 1-3 są zazwyczaj o 3-10% droższe od tych, położonych na 5-10 kondygnacji. Podobną zależnością cechują się także lokale zorientowane na poszczególne kierunki świata, ponieważ odznaczają się one innym poziomem nasłonecznienia.

- Rozkład mieszkań to już odrębna kwestia. O ile w niektórych z nich jest możliwość przesunięcia czy dobudowania ścianek działowych, o tyle nie ma możliwości zmiany położenia ścian nośnych- dodaje przedstawiciel Grupy Geo.

Z tego względu warto dobrze przyjrzeć się rzutowi poszczególnych lokali, by wybrać taki, który odpowiada naszym oczekiwaniom oraz by uniknąć niepotrzebnych kosztów.

Sam budynek to nie wszystko

Nie należy zapomnieć także o kilku dodatkowych cechach, od których wielu kupujących uzależnia wybór inwestycji. Mowa tu m.in. o zabezpieczeniach typu monitoring, ochrona, rolety antywłamaniowe, a także kwestiach zwiększających komfort mieszkania na osiedlu, czyli na przykład powierzchnie zielone oraz tereny rekreacyjne wraz z placami zabaw.

Infrastruktura osiedla oraz jego układ są elementami nieodłącznie związanymi z wartością nieruchomości. Są one projektowane już na etapie wstępnych założeń budowlanych, by możliwie najlepiej zagospodarować przestrzeń inwestycji.

Wybierając mieszkanie warto zastanowić się, na jakich jego cechach najbardziej nam zależy, ponieważ mają one swoje bezpośrednie odzwierciedlenie w cenie nieruchomości. Może sie bowiem okazać, że kupując wymarzone "M", płacimy również za coś, co nie ma dla nas większego znaczenia.